前两年,上海一家房地产专业机构提出了“个性化自主建房”的概念,亦称“集智建房”，打出的旗号是住房个人定制,购房者可以从房子的规划设计开始,就参与进来,表达自己对理想住宅的想法,贡献智慧。房地产的“DIY”到底可不可行？最近,由上海人钱生辉发起的国内首例个性化自主建房项目,在太仓市试水了。

他们以415万元拍下了位于璜泾镇区一块6.1亩的土地，用于地产开发，并表示，一系列建设成本都采用公开透明的方式告知会员。为了保证会员能够低价购房，同时又给今后的开发计划留有余地，组织者承诺房子销售的利润不超过10%。不过，也有人提出疑问，如此透明的“个性化建房”能否撼动高房价？

疑问

个性化建房看起来很美

这种“集智”的自主建房的确很有吸引力，不过，个人担心这种会不会只是看起来很美？有没有推广的意义与可能？

首先，房型设计、小区如何规划、绿化如何摆布，购房者的提前参与，这些民意的充分表达，就表明找到房主在先，项目开工在后。几亩地的规划如果造成普通民居应该不会是一户两户吧？房型如何设计、小区如何规划、绿化如何摆布，充分表达民意的结果往往会造成意见的分歧，总归人与人之间存在喜好的偏差、审美的偏差，如此等等，肯定众口难调，结果势必存在不断地协商与妥协，民意表达的最后就是以一定程度的内耗为代价，施工的进度也必然受到影响，这必然也影响到利益链条上的一系列人，开发商、建造商阿允许建设的延缓，工程的反复？

为了尽早地收回应有的利润，他们会不会在业主的广泛参与和工程的实施便利之间的权衡中，倾向于后者？造房子，不能完全凭感觉、凭喜好，事关工程质量与技术，专业性强，解释起来可能也比较晦涩难懂，无论如何，买房者都处于信息不对称的那头，“我的房子我做主”的感觉是不错，但是买房者好不容易博弈的结果，最后会不会被开发者、实施者以影响房屋质量或者技术上不能实施这些一般人搞不懂的理由就轻易拒绝了呢？

除了能够自己做主，房价低也是对一些购房者的最大吸引，但问题是如何保证买房人最终能以低价购房、如何防止开发商在房产建设过程中获取暴利、如何保证后续的资金链？这些问题，随时都有可能使得这个自主建房的计划搁浅。所以说，自主建房看起来很美，但具体操作起来本身也会疑虑重重，更不要说，要将这种建房模式全面推广了。

如果，自主建房只是看起来很美，个人觉得，国内首例“我的房子我做主”个性化自主建房苏州试水未尝不是开发商玩的一个噱头，吸人眼球，搞点营销手段。本质上是委托机构还是幕后的开发商，一般人搞不清楚，只觉得与以往的房地产开发项目大同小异，最大的不同也就是买房者将来面对的可能不是千篇一律的被动选择，量身定做的成分多了一点。量身定做的衣服鞋子多了去了，只是造房子还很少见，所以单是听起来就够煽情，无疑在同质化的市场竞争中出了一张“另类”牌，理论上这是一种进步，只是不知道具体操作怎么样？期待。

认可

“集智”比“集资”更高效

“就像农村人盖楼房一样，造成什么样，要花多少钱，自己心里有数。 ”说起集智建房，不由就让人为之神往，可是，“集智建房”VS“集资建房”，这其中哪一个模式更有利于建房成功？让购房者获得更高性价比？智者说智、仁者说仁，没有统一看法，可还是先让我们看看这两者之间的区别。

首先，任何项目运作都要符合市场化规则，先说交纳存款金：个人集资建房，发起，必须交纳存款金。否则就不足以启动。可作为报名参加个人集资建房的人呢？这其中最缺的就是金钱了，而且，即便存款金交足，由谁保管？又由谁保证存款金安全？这也是各地个人集资建房一出，集体响应，可最后一个个都悄无声息的原因。可是“集智建房”则不然，在取得预售许可证之前，几乎不向购房者收取任何费用，并通过合同约定，保证购房者能以低廉的价格买房，有效地规避风险。

其次，房地产开发应当具备相关条件，比如：1000万元的注册资本；获取开发资质证书并且不能越资质等级开发；经营管理人员、技术人员，财务人员；商品房预售登记和备案等。国家没有允许个人集资者可以参与土地招投标的政策出台，“集资建房”就不可能成为真正意义上的个人集资建房。 “集智建房”，成立地产公司，购房者以会员的名义加入建房计划。迪尔凯姆从社会学的角度说过，“劳动分工的最大作用，并不在于功能以这种分化方式提高了生产效率，而在于这些功能彼此紧密的结合。 ”“集智建房”正契合这样的要求。

如上，虽然列举了 “集智建房”和“集资建房”的区别，可是，“我的房子我做主”，打造让大家买得起的房，这二者还是有其共同性，宗旨相同。基于此，“集资建房”和“集智建房”实质是一种民间力量和民众智慧参与房市调控，是市场化过程中的一种有益补充——集资和集智建房给望房兴叹的消费者带来“第二种选择”和“第二次机会”。因此我认为，假以时日，待各种政策和制度上规范和成熟，我们又有何不可呢？总之，对待任何新生事物，都应多一点呵护和催生。

建议

发挥效应仍需政策鼓励

“集智建房”理念一经推出，注册会员已达上千人。在社会化大生产分工越来越细的今天，与专业化背道而驰的 “自产自销”方式却应者如云。但我们同时也听到另一种声音。 “集智建房”避开政策障碍，有非法集资之嫌。不少业内人士表示并不看好。

看来，个性化自主合作建房并非就能一帆风顺，但它是在苏州地面上进行的一次有益的探索。不管面临多少质疑和难题，其中反映出的民意，需要引起高度重视。退一步说，即使这次的“集智建房”试水，没有实现预想的成功，但假如此举能打破单一的房地产开发模式，它从另一方面证明房地产一直是暴利行业，其中的利润空间很大，房价是完全可以降下来的，这就是“集智建房”的积极意义所在。

笔者认为，当前我们不是要警惕以“集智建房”的名义搞非法集资，而是要警惕以非法集资名义，政策打压“集智建房”。因为“集智建房”是那些既买不起商品房，又享受不到廉租房或经济适用房等社会福利保障的无房者的无奈之举。房地产成本缺乏透明度，权力成本灰色地带的存在，老百姓面对居高不下房价望而生畏。而“集智建房”减少了暴利，屋美价廉；提前定购省去广告营销费用，节约了成本；度身定做满足了个性化需求。

众所周知，在一个成熟有序的市场中，除了一些公益性事业以外，所有的行业都应该按照市场规则公平竞争，挤出房价高的泡沫增加房源供应，无疑是房价下降的一个关键。但是，逐利的房地产商不会主动去做，调控之手当及时发力，规范市场、引导市场。同时房价的调控也不能将目光仅仅盯在房地产企业身上，功夫也应在诗外，譬如，除了经济适用房、限价房、廉租房的建设和供应以外，应允许和鼓励个人自主合作建房，这些作为房地产市场的有益补充的形式，同样是促使房价回落的手段。

不管这次试水成功与否，让老百姓买得起房，买自己称心的房，这样的出发点总是好的。因此，对“集智建房”类的个人合作建房买房，不妨给些政策的鼓励和支持。

解析

或是房产业的鲇鱼

将房产成本“透明”到底！这是我看完《国内首例个性化自主建房苏州试水》案例后的最感性印象。

个性化自主建房之所以引人注目，不在其“个性化”，而在其“自主”——自己动手，把每一项成本都摊到桌面上，从而实现业主低价购房。据相关媒体透露，地产公司负责楼盘的基建，从拿地到建筑材料购置、施工费用等一系列建设成本都采用公开透明的方式告知会员。相较于太仓当地的房价，其房价居然比一些大型开发商的楼盘要低20%。由此可见，坊间传言的“房产暴利”，究竟高到何等程度。

因此，只有个性化自主建房等公开透明造房成本的形式，才能将房地产业中的水分挤干，并形成鲇鱼效应，让房产市场降温，并且遏制住各大房地产商大肆囤积房产和疯狂抢购土地的行为。而在房价高企的当前，个人组织建房的新模式层出不穷，从集资建房、合作建房、团购房产，一直延续太仓出现的自主建房，这不能不说是民意的体现。可以预见的是，只要房地产业不改 “房价我做主”强硬作风，“我的房子我做主”的各种尝试仍将继续。

当然，真正实现 “个性化”建房，在技术上还有许多瓶颈性难题。不管怎么样，个性化自主建房为我们提供了一种新商业模式和解决目前高房价的新思路。

展望

经济适用房的最佳替代品

谈论“个性化自主建房”前，先说说存在12年之久的经济适用房。

今年以来，关于经济适用房的丑闻一个接一个，从北京大量经济适用房违规出租，到郑州的经济适用房用地上建别墅，再到N个城市均出现了N个摇号联号，井喷式腐败让公众觉得，经济适用房已成为权贵自肥的盛宴。由此也引来了对其存在合法性的空前质疑。最近媒体再次反复报道了经济学家茅于轼炮轰经济适用房的观点：经济适用房既没有效益又没有公平。

说老实话，我就是不赞成取消经济适用房的那一小撮人。权贵侵占经济适用房都不是为了自住，而是为了出租或转卖。解决这一问题的关键，不是去掉厕所——茅老一度认定经济适用房与廉租房不该装厕所，以防被权贵觊觎；而是提高透明度，比如，通过名单公示的方式，让全社会参与监督，这类事情就可以减少，也不会降低穷人的住房标准。由此，“个性化自主建房”项目的出现，让我眼前一亮，这个模式或许是经济适用房制度的升级替代品。

如果仔细比较一下两者，很容易发现双方有许多相同处，诸如，购房人被提前确定，房产价格相对同地段楼盘要低很多，项目操作者同样宣称保持微利，绝不追求暴利。可见，双方在降低房价这一目标指向上是完全一致的。为数不多的差异点大致有，经济适用房本来就属于保障范畴，是政府为了确保市民基本居住权而提供的公共产品，因此购买经济适用房有“资格”之说，资产良多者被排除在外，同时政府相关部门既是经济适用房的操盘手，又是监督者。而“自主建房”的提前确定的业主就是投资者本人。

正是这些制度设计上的小差异形成了“南辕北辙”般的“蝴蝶效应”。当经济适用房成为有权有势者利益再分配的一种手段时，来自政府监管部门的监管很容易自动失效了，这时就需要外来监督的介入，比如来自未来业主的主动监督。这就是“个性化自主建房”的重要创新之一，只是有资金实力，加入自主建房的会员中，随时能够成为投资者与监督者，而业主的监督动力源自对未来产权的所有，要比政府监督主动、也有效的多。这一点我无须赘述。

在当下，结合中国的国情，应该这样解决经济适用住房问题：首先是允许并鼓励和支持居民自建房、合作建房，让本可享受经济适用住房，家庭收入处在中等的人群以自主建房的模式操作，政府同样可以采用划拨土地，减免税收等方式进行优惠，由于业主完全可以介入监督，将大大抑制权力寻租活动。对于低收入者，政府加大比例提供大量廉租房。